อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง เกี่ยวเนื่องถึง

อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง เจ้าหนี้ต้องกำหนดเนื้อหาของหนี้และขอบเขตความรับผิดชอบของผู้ค้ำประกันตามมายี่ห้อ 681 เดิม กำหนดว่า “การรับประกันเกี่ยวข้องถึงหนี้สินในอนาคตหรือหนี้มีเงื่อนไข จะรับรองไว้เพื่อเรื่องราวซึ่งหนี้สิน นั้นอาจสำเร็จได้จริง ก็รับรองได้" แสดงว่า กฎหมายสารภาพให้ผู้ค้ำประกัน ตกลงเข้าค้ำประกันในหนี้ที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง ตัวอย่างเช่น ลูกหนี้ตกลงกับเจ้าหนี้ว่า แม้รัฐบาลรับประกันราคาข้าว ที่ 15,000 บาทต่อเกวียน ลูกหนี้จะจ่ายหนี้ปริมาณ 100,000 บาทด้านในวันที่ 30 เดือนเมษายน 2558 แบบนี้เป็นหนีในอนาคตที่ยังไม่เกิดขึ้น จะเกิดขึ้นต่อเมื่อข้อแม้หัวข้อการค้ำประกันราคาข้าวเกิดขึ้นจริงก่อนถ้ารัฐบาลรับสมัครรับรองราคาข้าวที่ 15,000 บาทต่อเกวียนเมื่อใด ก็ก็เลยถือว่ามีหนี้ต่อกันรวมทั้งมีบทบาทจะต้องชำรำหนี้สินเกิดขึ้น ซึ่งถ้าลูกหนี้ไม่ยอมจ่ายข้างในกำหนดเวลา เจ้าหนี้ก็จะเรียกให้ผู้ค้ำประกันจ่ายแทนได้ในทางปฏิบัติเจ้าหนี้หลายชิ้นกลับใช้บทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นเป็นวิถีทางที่ทำให้การรับประกันเป็นการจ่ายหนี้อย่างไม่มีขอบเขตจำกัด โดยกำหนดเงื่อนไขในอนาคตที่ทำให้ผู้ค้ำประกันไม่มีโอกาสรู้ว่าควรต้องยอมรับผิดในมูลหนี้ใดบ้างเป็นจำนวนมากแค่ไหน เช่น อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขาย ฝาก บริการรับจำนอง ระบุว่า ถ้ารัฐบาลค้ำประกันราคาข้าวที่ 15,000 บาทต่อเกวียน ลูกหนี้จะจ่ายและชำระหนี้เป็นจำนวนเงินทั้งหมดทั้งปวงที่ขายข้าวได้ ฯลฯ ซึ่งการกำหนดแบบนี้อาจทำให้ผู้ค้ำประกันจะต้องรับภาระหนักกว่าที่จะสามารถคาดหวังได้ ก็เลยมีการปรับปรุงแก้ไขในมาตรา 681 ว่า
“หนี้ในอนาคตหรือหนี้สินมีเงื่อนไขจะ...ต้องเจาะจงจุดหมายสำหรับเพื่อการก่อหนี้สินรายที่รับรอง รูปแบบของมูลหนี้สิน จำนวนเงินสูงสุดที่รับรองแล้วก็ช่วงเวลาสำหรับเพื่อการก่อหนี้สินที่จะค้ำประกัน...ข้อตกลงรับประกันต้องกำหนดไว้โดยชัดแจ้ง และผู้ค้ำประกันย่อมรับผิดเฉพาะหนี้สินหรือสัญญาที่ระบุไว้แค่นั้น”ผู้ค้ำประกันไม่ต้องยอมสารภาพสิ่งเดียวกับลูกหนี้จากเดิมผู้ค้ำประกันจำต้องรับสารภาพร่วมกับลูกหนี้ เมื่อลูกหนี้ไม่ถูกชำระหนี้ เจ้าหนี้จะบังคับให้ผู้ค้ำประกันชำระหนี้แทนลูกหนี้ได้ทันที ซึ่งไม่เป็นธรรมแก่ผู้ค้ำประกัน เพราะว่าทำให้ผู้ค้ำประกันมีฐานะเป็นลูกหนี้ในขั้นแรก ฉะนั้น กฎหมายใหม่ มาตรา 681/1 ก็เลยระบุให้ “ข้อตกลงใดที่กำหนดให้ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดอย่างเดียวกับลูกหนี้ร่วม...ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ”ในประเด็นนี้มีความเห็นอีกมุมจาก บุญทักษ์ หวังรุ่งเรือง ประธานสโมสรธนาคารไทย ว่าจะก่อให้เกิดผลเสียในวงกว้างทันที เนื่องมาจากตอนนี้ธนาคารพาณิชย์ แล้วก็รัฐบาลเองถือเป็น ผู้ค้ำประกันรายใหญ่สุดของประเทศ ปัญหาที่จะเกิดขึ้นกับแผนการขนาดใหญ่ของรัฐบาล ตลอดจนรัฐวิสาหกิจของรัฐบาลที่มีฐานะทางการเงินไม่ดี เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย ก็จะไม่มีสถาบันการเงินไหนปลดปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ สมหมาย ภาษี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เห็นเหมือนกันและก็ส่อให้เห็นปัญหาว่า การแก้ข้อบังคับดังที่กล่าวถึงมาแล้วมาจากการคิดว่าการรับรองเงินกู้ยืมมีแต่บุคคลอย่างเดียว กระทั่งลืมว่าสถาบันการเงินก็เป็นผู้ค้ำประกันด้วย


หากลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ต้องทำหนังสือบอกผู้ค้ำประกันภายใน 60 วันจากข้อบังคับเดิมที่มีหลักว่าหากลูกหนี้ผิดนัดเมื่อใดเจ้าหนี้สามารถที่จะเรียกให้ผู้ค้ำประกันชำระหนี้ได้ทันที แต่ในทางปฏิบัติไม่มีวิธีการที่จะทำให้ผู้ค้ำประกันทราบว่าลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ แล้วก็เจ้าหนี้เองชอบทอดเวลาไว้เป็นเวลานานเกินจะเรียกผู้ค้ำประกันมาใช้หนี้ใช้สินแทนลูกหนี้ ทำให้ดอกจากหนี้สินนั้นเพิ่มปริมาณขึ้น และก็ผู้ค้ำประกันจะต้องรับสารภาพในหนี้บรรดาดอกเบี้ยและก็ค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ติดหนี้ทั้งหมดทั้งปวง ประเด็นนี้ถูกเห็นว่าเป็นเหตุให้ผู้ค้ำประกันมิได้รับความเป็นธรรม เนื่องจากว่าแม้ผู้คำ้ประกัน อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ได้รู้เมื่อลูกหนี้ผิดนัดก็บางทีอาจเลือกเข้าชำระหนี้แทนในทันทีได้ เพื่อจะได้ไม่ต้องแบกรับภาระจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นด้วย ข้อบังคับใหม่ ก็เลยปรับปรุงมาตรา 686 กำหนดให้
“เมื่อลูกหนี้ผิดนัด ให้เจ้าหนี้มีหนังสือบอกเล่าไปยังผู้ค้ำประกันด้านในหกสิบวัน...และไม่ว่ากรณีใดเจ้าหนี้จะเรียกให้ผู้ค้ำประกันจ่ายและชำระหนี้ก่อนที่จะหนังสือแจ้งจะไปถึงมิได้...ในกรณีที่เจ้าหนี้มิได้มีหนังสือบอกด้านในกำหนดให้ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกแล้วก็ค่าสินไหมทดแทน...ที่เกิดขึ้นหลังจากพ้นกำหนดระยะเวลา”ในหัวข้อนี้ ชุลีพร น่วมทนง รองเลขาธิการสัมพันธ์แบงค์ไทย บอกว่า หากลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ควรต้องแจ้งผู้ค้ำประกันข้างใน 60 วัน จะสร้างความยุ่งยากให้กับเจ้าหนี้ในทางปฏิบัติ การปรับเปลี่ยนโครงสร้างหนี้สิน เช่น การลดหนี้ การขอหย่อนยานเวลา จำต้องให้ผู้ค้ำประกันยินยอม ซึ่งหากผู้ค้ำประกันไม่ยินยอมก็จะกำเนิดปัญหา และตอนท้ายเจ้าหนี้ก็ต้องฟ้องถ้าเกิดจ่ายมิได้ มาตรการพวกนี้ไม่เอื้อให้มีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างหนี้ และจะกระทบต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวมเจ้าหนี้ต้องกำหนดขณะที่แน่นอน จะเขียนคำสัญญาให้ผู้ค้ำประกันยินยอมล่วงหน้าสำหรับการผ่อนเวลาไม่ได้ข้อบังคับเดิมมีหลักว่าการผ่อนผันเวลาใช้หนี้ใช้สินให้แก่ลูกหนี้ย่อมทำให้ผู้ค้ำประกันหลุดจากความยอมสารภาพ เว้นแต่ว่าผู้ค้ำประกันได้ให้ความยินยอมพร้อมใจกับการคลายเวลานั้น ดังเช่น ถ้าเกิดตามที่ได้มีการกำหนดเดิมลูกหนี้จำเป็นต้องใช้หนี้ภายในวันที่ 30 เมษายน 2558 แต่ว่าเมื่อใกล้ถึงกำหนดเจ้าหนี้เห็นใจลูกหนี้ ก็เลยตกลงกันใหม่ให้จ่ายภายในวันที่ 30 ม.ย. 2559 โดยผู้ค้ำประกันไม่ได้ตกลงร่วมด้วย เช่นนี้ แม้ถึงเวลาจ่ายในปี 2559 แล้วลูกหนี้ไม่ชำระเงิน เจ้าหนี้จะมาเรียกให้ผู้ค่ำรับรองชำระหนี้แทนมิได้แล้วแต่ว่าในทางปฏิบัติเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินบางทีอาจกำหนดไว้ในข้อตกลงเลยว่า ให้ผู้ค้ำประกันยินยอมล่วงหน้ากับการตกลงผ่อนเวลาชำระหนี้ ทำให้ผู้ค้ำประกันจำเป็นต้องรับภาระเกินเหมาะสม ก็เลยมีการปรับปรุง มาตรา 700 ว่า
“การรับประกันต้องกำหนดในช่วงเวลาที่แน่ๆ แล้วก็ถ้าเกิดเจ้าหนี้ยอมผ่อนเวลาให้แก่ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกันย่อมหลุดจากความรับผิด เว้นแต่ผู้ค้ำประกันจะได้ตกลงด้วยสำหรับในการผ่อนเวลานั้น กติกาที่ผู้ค้ำประกันทำไว้ล่วงหน้าก่อนจะถึงเวลาอันมีผลยินยอมให้เจ้าหนี้ผ่อนเวลา กติกานั้นใช้บังคับไม่ได้”

ผู้จำนองที่ต้องประกันหนี้สินบุคคลอื่นไม่ต้องรับสารภาพเกินราคาทรัพย์ที่จำนองในการกู้ยืมเงินบ่อยครั้งลูกหนี้ไม่มีเงินทองที่จะเอามาใช้เป็นประกัน จึงไปขอยืมเอาสินทรัพย์ของคนอื่นมาเป็นประกันการใช้หนี้ ตัวอย่างเช่น นายก. จะกู้เงินแบงค์ โดยขอให้นายข. พี่ชาย นำที่ดินของนายข. มาจำนำเป็นประกันการกู้ยืมเงิน แบบนี้ถ้าหากนายก. ไม่จ่ายหนี้ตามกำหนด ธนาคารก็บางทีอาจจะยึดที่ดินของนายข. ที่จำนองไว้ เพื่อจ่ายหนี้แทนได้ในทางปฏิบัติเมื่อลูกหนี้ติดหนี้สิน เจ้าหนี้จะบังคับจำนำเอากับทรัพย์สินของผู้จำนอง แต่หากเมื่อนำทรัพย์สมบัติที่จำนำออกขายแล้วได้ราคาไม่คุ้มกับจำนวนหนี้สินที่ลูกหนี้ค้างชำระ เจ้าหนี้ก็จะบังคับผู้จำนองให้จำต้องยอมสารภาพสำหรับหนี้สินที่เหลืออยู่จนกระทั่งครบปริมาณหัวข้อนี้ถูกมองว่าไม่เป็นธรรมกับผู้ที่นำเงินทองของจนถึงมาจำนำเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ที่จริงจริง ในข้อบังคับใหม่ก็เลยเพิ่ม มาตรา 727/1 ว่า
“เพื่อผู้จำนองหนี้สินที่บุคคลอื่นจำเป็นต้องชำระ (ลูกหนี้) ไม่ต้องรับผิดในหนี้ที่เกินราคาเงินของตน โดยข้อตกลงใดที่ส่งผลให้ผู้จำนองยอมสารภาพเกินจากนี้ กติกานั้นเป็นโมฆะ”ผู้จำนองมีสิทธิแจ้งให้เจ้าหนี้ขายทอดตลาดเงินทอง โดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาลในกฎหมายเดิมไม่มีบัญญัติให้ผู้จำนองขอบังคับจำนำได้ก็เลยเกิดปัญหาว่าผู้รับจำนำครั้งคราวก็เลือกจะไม่ปฏิบัติการบังคับคดีจำนำโดยเร็ว เพื่อหวังจะได้รับดอกมากขึ้น ข้อบังคับใหม่จึงเพิ่มบทบัญญัติใหม่ ว่า
“มาตรา 729/1 ในเวลาไหนๆภายหลังจากหนี้ถึงกำหนดชำระหนี้...ผู้จำนองมีสิทธิแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้รับจำนำเพื่อให้ดำเนินงานขายทอดตลอดเงิน โดยไม่ต้องฟ้องคดีต่อศาล โดยผู้รับจำนองต้องดำเนินการข้างในหนึ่งปีนับแม้กระนั้นวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง....แม้ อสังหาริมทรัพย์ รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ผู้รับจำนำไม่จัดการภายในเวลาที่กำหนด ให้ผู้จำนองพ้นจากความยอมรับผิดในดอกเบี้ยและก็ค่าสินไหมทดแทนซึ่่งลูกหนี้ค้างชำระที่เกิดขึ้นตอนหลังวันที่พ้นกำหนดเวลาดังที่กล่าวถึงมาแล้ว” ทั้งนี้เมื่อผู้รับจำนองขายทอดตลาดสินทรัพย์ที่จำนำได้เงินปริมาณเท่าไร ผู้รับจำนองจำเป็นต้องแบ่งสรรจ่ายและชำระหนี้ให้สำเร็จไป ถ้ามีเงินเหลือก็จำเป็นต้องสิ่งคืนให้แก่ผู้จำนองในหัวข้อนี้ กฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ชี้แจงให้เห็นภาพว่าที่ผ่านมาหากทรัพย์สิน ดังเช่น ที่ดินมีมูลค่า 100 ล้านบาท ติดจำนำเพียง 50 ล้านบาท แต่เนื่องมาจากคดีความเรื้อรังไป 5 ปี 10 ปี หรือ 15 ปี ทำให้มูลหนี้สินบวกกับดอกเบี้ยมากขึ้นตามช่วงเวลาคดีจาก 50 ล้านบาท เพิ่มเป็น 100 ล้านบาท หรือ 120 ล้านบาท ที่ดินที่เคยมีราคาสูงขึ้นยิ่งกว่ามูลหนี้สิน ก็กลับมีราคาน้อยกว่ามูลหนี้รวมทั้งดอกเบี้ยรวมกัน กฎหมายใหม่จึงปลดล็อกให้สามารถขายที่ดินได้ในทันที และก็เมื่อขายที่ดินได้ 100 ล้านบาทชำระคืนเจ้าหนี้ 50 ล้านบาท เงินที่เหลืออีก 50 ล้านบาทจำเป็นต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง