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동탄1신도시와 동탄2신도시는 별개로 지정된 신도시이다. 즉, 신도시 전체가 1단계, 2단계로 조성된 것이 아닌, 1신도시 따로 2신도시 따로 고시되었다.
동탄2신도시쪽 경부선 서부 방향에 동탄여울공원 조성과 광역비즈니스컴플렉스 업무지구 조성으로 두 도시의 생활권을 하나로 묶을 예정이며 화성시에서 동탄구로 분구를 계획하고 있다.
2020년 8월 기준으로 인구가 동탄1신도시 약 130,000명, 동탄2신도시 약 230,500명이며 동탄2신도시는 계속 조성중이며,
동탄2신도시의 목표치는 약 285,000명으로 동탄신도시의 총 인구는 약 42만명에 달할 예정이다. 그야말로 분당신도시의 규모에 버금가는 최대 규모의 2기 신도시인 샘이다.
정부는 수도권 과밀억제권역 외곽에 중핵 역할을 하는 거점 도시를 건설하여 서울특별시 집중형 공간 구조를 탈피해 수도권 균형 발전을 유도하고 개발 압력이 높은 지역의 무질서한 개발 행위를 예방하고자 2001년부터 동탄신도시 개발을 추진하였다.
이에 따라 동탄1신도시는 2003년부터, 동탄2신도시는 동탄1신도시의 개발이 마무리에 접어든 2011년부터 각각 부지조성사업을 본격적으로 시작하였다.
단순히 베드타운이 아닌 자족도시로서의 컨셉을 가지고 대규모 업무지구와 산업 클라스터를 조성하여 기업들이 입주할수 있도록 유도하고 있으며,
대규모 택지개발로 주변 도시에서 많은 인구를 흡수하고 있다. 실제로 근 5년간 인구 유입이 가장 활발한 신도시였으며 화성시가 일약 경기도에서 손꼽히는 대도시로
성장할수 있도록 큰 역할을 하고 있다.
30대 젊은 부부의 비율이 압도적으로 높은 도시이며 그에 따른 영유아들의 인구수도 타 지역에 비해 압도적으로 많아 유아 관련 사업이 활발하게 잘 되고 있는것이 특징이다.
상대적으로 타 지역에 비해 젊은 연령층 가구들이 상주하는 곳으로, 현재보다도 미래가 더 기대되는 도시이다.
오피스텔이 밀집하여 물량이 많이 남는 곳은 오피스텔 간의 경쟁이 치열하기에 동일한 값으로 시설이 더 뛰어난 곳을 찾을 수 있습니다.
그리고 오피스텔의 관리비는 평당으로 산정되는 곳이 대부분입니다. 평수가 넓은데 전용면적률이 낮은 오피스텔은 관리비를 비싸게 지불한다고 생각할 수 있습니다.
또, 두 세개의 방과 거실을 포함한 주상복합과 유사한 오피스텔은 깔끔함과 편리함은 물론, 식당 등의 부대시설이 많이 들어와 있어 오피스텔 구매에 있어 수요가 지속적으로 늘어나고 있습니다.
오피스텔의 관리시스템은 관리비와 밀접한 관련이 있죠. 오피스텔의 주차관리 및 내부관리 과정이 잘 조성되어 있다면 관리비가 감소할 수 있기도 하므로 웬만하면 검토하는게 좋습니다.
최근 오피스텔이 많이 건축되면서 공급초과 상황이 일어났는데요. 이러한 현상은 되레 오피스텔 매물 가격의 떨어짐으로 이어져 오피스텔 매입이 눈에 띄게 늘고 있습니다.
직장과 주거공간의 동일화 '직주일치' 코로나19는 주택시장에 큰 변화를 가져왔습니다.
사회적 거리두기를 위해 재택근무, 온라인 수업, 외출자제 등으로 '홈코노미(home과 economy의 합성어로 집 위주의 경제활동)'가 활성화되면서 집에 있는 시간이 더욱 증가했습니다.
과거에 집이 휴식과 재충전의 공간이었다면, 코로나 이후의 집은 생산활동 공간이자 여가생활 공간이 되는 것입니다. 현재는 직장과 주가지가 가까운 '직주근접'이 부동산 가치에 영향을 미치지만
포스트 코로나 시대에는 직장과 주거가 일치한 '직주일치'가 각광받을 것으로 보입니다.
요즘 아파트가 규제가 많습니다. 게다가 가격 상승으로 투자금이 많이 들어 진입 장벽이 높아졌습니다.
2013년도 이후 서울수도권 부동산 시장은 급상승하기 시작했다. 앱에서 찾아본 서울, 경기도의 평당가를 찾아봤다.
부동산에서 가장 중요한 것은 타이밍과 지역과 종목, 이렇게 3가지입니다. 상승기 초반엔 수익형보다는 시세 차익형이 낫습니다. 오피스텔보다는 초소형 아파트를 구매해서 월세나 전세로 세팅했더라면 아마 많은 시세 차익도 덤으로 얻었을 테니까요. 아쉽게도 오피스텔 중 원룸형은 과잉 공급으로 인해 시세 상승의 달콤한 열매는 얻지 못했습니다.
원룸 오피스텔이 아파트에 비해 잘 오르지 않는 이유는, 과다 공급과 다가구, 신축 원룸 등 경쟁 상품이 비교적 자주 출현하기 때문입니다. 오피스텔들도 공급이 많았고, 다가구의 신축 인허가도 많았습니다.
여기서 잠깐! 아파트와 비슷하지만 다른 특성을 지닌 오피스텔! 무엇이 다를까요? 일단 대지지분이 다릅니다. 오피스텔은 대지지분이 상당히 적은 편입니다.
그리고 아파트보다 내부가 같은 평형대라면 조금 작습니다.
오피스텔은 기본적으로 수익형 물건으로, 월세를 받고자 하는 분들에게 적합한 투자 상품입니다. 오피스텔 투자가 적합한 연령대도 따로 있습니다. 나이가 아직 젊고, 근로가 가능한 연령대라면 시세 차익형에 투자를, 은퇴를 앞두고 안정적인 월세 수입을 얻고 싶은데 관리도 편했으면 좋겠다 하시면 오피스텔이 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
상가는 아무래도 상권 등 공부할 것들이 많고 일단 가격도 좀 더 비싸기에 투자금이 더 필요합니다. 또, 원룸형 오피스텔의 경우 뷰나 향에 따른 임대료 차이가 거의 없기 때문에 매매 가격이 싼 것을 고르는 것이 좋습니다.
임차인이 선호하는 오피스텔은?
오피스텔 투자의 기초를 알았으니, 이제 어떤 오피스텔을 구해야 할지 알아볼까요? 첫 번째, 1인 가구가 선호할 입지여야 합니다. 일자리가 풍부한 곳의 직주근접 30분 거리에 위치한 오피스텔이 바로 그것이죠. 힐스테이트 동탄역 멀티플라이어 요즘은 결혼도 늦어지고 있고, 사회생활을 비교적 늦게 시작하기 때문에 취업 후 혼자 사는 1인 가구가 증가하는 추세입니다. 서울의 메인 일자리인 도심권, 강남권, 여의도권 3개 권역 중심과 판교테크노벨리, 마곡 업무 지구, 가산・구로디지털단지 등의 메인 일자리에서 환승을 하지 않고 30분 이내에 갈 수 있는 곳이 좋습니다.
지식산업센터는 일반 아파트 분양과는 조금 다른 점이 있는데요.
지식산업센터는 현장마다 조금의 차이는 있지만 분양을 할때에 입주의향서, 물량 배정, 계약 등의 순으로 이루어지게 됩니다.
여기서 입주의향서는 무엇을 뜻하는 걸까요?
입주의향서란 분양을 하는 시행사가 수요가 얼마 정도가 될지 미리 판단하기 위하여 수집하는 자료라고 볼 수 있는 데요.
시행사에 얼마만큼의 고객이 있으니 그에 맞는 물량을 배정해달라고 하는 뜻이기도 합니다.
다음으로 계약금을 입금하게 되는데요. 이 또한 현장마다 차이가 있습니다. 일부를 먼저 입금하는 곳도 있으며 계약 당일 입금을 하는 곳도 있으니 이는 현장마다 먼저 점검하여 자금을 미리 준비해놓으면 됩니다.
계약서를 작성할 때에는 사업자 등록증이 필요한데요. 일반 과세 사업등록을 신청하여 사업자 사본을 제출하면 됩니다.
지식산업센터의 경우 중도금은 무이자가 대부분인데요. 계약금 10%를 제외하고 보통 4-50% 진행되는데, 4-5회 10%씩 진행하게 됩니다.
이 때 중도금 일정에 맞춰 건물분 부가세를 신탁계좌에 입금하고 환급신청을 해서 환급받게 됩니다. 현장에 따라 부가세까지도 대출되는 현장이 있으니 꼼꼼하게 체크해보시면 됩니다.
부가세 환급신청은 시행사로부터 전자세금계산서가 발급되면 건물분에 부과된 부가세는 100% 환급이 가능합니다. 이때 조기 환급신청도 가능하고 확정신고 후에 환급받으셔도 됩니다.
계약금과 중도금 모두 동일합니다.
잔금은 보통 잔금 예정일로부터 한 달 전후로 알아보게 되는데 잔금대출의 경우 정부 지원의 정책자금을 받을 수도 있고 일반 시중은행에서도 받을 수 있습니다.
이때 은행에서 대출이 몇 %까지 나오는 지에 따라 추가 자금의 필요여부가 있을 수 있습니다.
등기 부분에서는 셀프로 등기를 하시는 분들도 계시지만 보통 법무사에게 일임해서 진행하시는 것을 권해드립니다. 취득세 외 소유권 이전에 필요한 비용을 법무사에게 입금하고 법무사는 등기업무를 진행하게 됩니다.
이후 단계에는 선수 관리비를 예치하고 사전 점검을 진행합니다. 사실 아파트나 오피스텔 같은 경우 사전점검을 입주기간 한 달전에 진행에서 하자 보수를 신청, 보수공사를 받게 됩니다.
지식산업센터의 경우 최초 상태가 벽과 천장, 그 외 냉난방기구 전열기 작동 유,무만 체크하므로 별도의 하자 보수 기간을 정해놓진 않습니다.(이것도 현장마다 차이가 있으니 담당자에게 문의 하시는 게 제일 좋습니다.)
그 다음 임차인을 구하게 되죠. 여러 방법 중 주인이 직접 구하는 경우가 있는데 수수료를 아끼려다 공실을 오래 가져가실 수 있는 주의점이 있는 걸 염두해두시기바랍니다.
부동산에 의뢰하는 것이 제일 좋은 방법이지만 한 곳의 부동산에만 물건을 내놓긴 보다는 주변 부동산 모든 곳에 물건을 내놓기를 추천드립니다.
동탄2신도시쪽 경부선 서부 방향에 동탄여울공원 조성과 광역비즈니스컴플렉스 업무지구 조성으로 두 도시의 생활권을 하나로 묶을 예정이며 화성시에서 동탄구로 분구를 계획하고 있다.
2020년 8월 기준으로 인구가 동탄1신도시 약 130,000명, 동탄2신도시 약 230,500명이며 동탄2신도시는 계속 조성중이며,
동탄2신도시의 목표치는 약 285,000명으로 동탄신도시의 총 인구는 약 42만명에 달할 예정이다. 그야말로 분당신도시의 규모에 버금가는 최대 규모의 2기 신도시인 샘이다.
정부는 수도권 과밀억제권역 외곽에 중핵 역할을 하는 거점 도시를 건설하여 서울특별시 집중형 공간 구조를 탈피해 수도권 균형 발전을 유도하고 개발 압력이 높은 지역의 무질서한 개발 행위를 예방하고자 2001년부터 동탄신도시 개발을 추진하였다.
이에 따라 동탄1신도시는 2003년부터, 동탄2신도시는 동탄1신도시의 개발이 마무리에 접어든 2011년부터 각각 부지조성사업을 본격적으로 시작하였다.
단순히 베드타운이 아닌 자족도시로서의 컨셉을 가지고 대규모 업무지구와 산업 클라스터를 조성하여 기업들이 입주할수 있도록 유도하고 있으며,
대규모 택지개발로 주변 도시에서 많은 인구를 흡수하고 있다. 실제로 근 5년간 인구 유입이 가장 활발한 신도시였으며 화성시가 일약 경기도에서 손꼽히는 대도시로
성장할수 있도록 큰 역할을 하고 있다.
30대 젊은 부부의 비율이 압도적으로 높은 도시이며 그에 따른 영유아들의 인구수도 타 지역에 비해 압도적으로 많아 유아 관련 사업이 활발하게 잘 되고 있는것이 특징이다.
상대적으로 타 지역에 비해 젊은 연령층 가구들이 상주하는 곳으로, 현재보다도 미래가 더 기대되는 도시이다.
오피스텔이 밀집하여 물량이 많이 남는 곳은 오피스텔 간의 경쟁이 치열하기에 동일한 값으로 시설이 더 뛰어난 곳을 찾을 수 있습니다.
그리고 오피스텔의 관리비는 평당으로 산정되는 곳이 대부분입니다. 평수가 넓은데 전용면적률이 낮은 오피스텔은 관리비를 비싸게 지불한다고 생각할 수 있습니다.
또, 두 세개의 방과 거실을 포함한 주상복합과 유사한 오피스텔은 깔끔함과 편리함은 물론, 식당 등의 부대시설이 많이 들어와 있어 오피스텔 구매에 있어 수요가 지속적으로 늘어나고 있습니다.
오피스텔의 관리시스템은 관리비와 밀접한 관련이 있죠. 오피스텔의 주차관리 및 내부관리 과정이 잘 조성되어 있다면 관리비가 감소할 수 있기도 하므로 웬만하면 검토하는게 좋습니다.
최근 오피스텔이 많이 건축되면서 공급초과 상황이 일어났는데요. 이러한 현상은 되레 오피스텔 매물 가격의 떨어짐으로 이어져 오피스텔 매입이 눈에 띄게 늘고 있습니다.
직장과 주거공간의 동일화 '직주일치' 코로나19는 주택시장에 큰 변화를 가져왔습니다.
사회적 거리두기를 위해 재택근무, 온라인 수업, 외출자제 등으로 '홈코노미(home과 economy의 합성어로 집 위주의 경제활동)'가 활성화되면서 집에 있는 시간이 더욱 증가했습니다.
과거에 집이 휴식과 재충전의 공간이었다면, 코로나 이후의 집은 생산활동 공간이자 여가생활 공간이 되는 것입니다. 현재는 직장과 주가지가 가까운 '직주근접'이 부동산 가치에 영향을 미치지만
포스트 코로나 시대에는 직장과 주거가 일치한 '직주일치'가 각광받을 것으로 보입니다.
요즘 아파트가 규제가 많습니다. 게다가 가격 상승으로 투자금이 많이 들어 진입 장벽이 높아졌습니다.
2013년도 이후 서울수도권 부동산 시장은 급상승하기 시작했다. 앱에서 찾아본 서울, 경기도의 평당가를 찾아봤다.
부동산에서 가장 중요한 것은 타이밍과 지역과 종목, 이렇게 3가지입니다. 상승기 초반엔 수익형보다는 시세 차익형이 낫습니다. 오피스텔보다는 초소형 아파트를 구매해서 월세나 전세로 세팅했더라면 아마 많은 시세 차익도 덤으로 얻었을 테니까요. 아쉽게도 오피스텔 중 원룸형은 과잉 공급으로 인해 시세 상승의 달콤한 열매는 얻지 못했습니다.
원룸 오피스텔이 아파트에 비해 잘 오르지 않는 이유는, 과다 공급과 다가구, 신축 원룸 등 경쟁 상품이 비교적 자주 출현하기 때문입니다. 오피스텔들도 공급이 많았고, 다가구의 신축 인허가도 많았습니다.
여기서 잠깐! 아파트와 비슷하지만 다른 특성을 지닌 오피스텔! 무엇이 다를까요? 일단 대지지분이 다릅니다. 오피스텔은 대지지분이 상당히 적은 편입니다.
그리고 아파트보다 내부가 같은 평형대라면 조금 작습니다.
오피스텔은 기본적으로 수익형 물건으로, 월세를 받고자 하는 분들에게 적합한 투자 상품입니다. 오피스텔 투자가 적합한 연령대도 따로 있습니다. 나이가 아직 젊고, 근로가 가능한 연령대라면 시세 차익형에 투자를, 은퇴를 앞두고 안정적인 월세 수입을 얻고 싶은데 관리도 편했으면 좋겠다 하시면 오피스텔이 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
상가는 아무래도 상권 등 공부할 것들이 많고 일단 가격도 좀 더 비싸기에 투자금이 더 필요합니다. 또, 원룸형 오피스텔의 경우 뷰나 향에 따른 임대료 차이가 거의 없기 때문에 매매 가격이 싼 것을 고르는 것이 좋습니다.
임차인이 선호하는 오피스텔은?
오피스텔 투자의 기초를 알았으니, 이제 어떤 오피스텔을 구해야 할지 알아볼까요? 첫 번째, 1인 가구가 선호할 입지여야 합니다. 일자리가 풍부한 곳의 직주근접 30분 거리에 위치한 오피스텔이 바로 그것이죠. 힐스테이트 동탄역 멀티플라이어 요즘은 결혼도 늦어지고 있고, 사회생활을 비교적 늦게 시작하기 때문에 취업 후 혼자 사는 1인 가구가 증가하는 추세입니다. 서울의 메인 일자리인 도심권, 강남권, 여의도권 3개 권역 중심과 판교테크노벨리, 마곡 업무 지구, 가산・구로디지털단지 등의 메인 일자리에서 환승을 하지 않고 30분 이내에 갈 수 있는 곳이 좋습니다.
지식산업센터는 일반 아파트 분양과는 조금 다른 점이 있는데요.
지식산업센터는 현장마다 조금의 차이는 있지만 분양을 할때에 입주의향서, 물량 배정, 계약 등의 순으로 이루어지게 됩니다.
여기서 입주의향서는 무엇을 뜻하는 걸까요?
입주의향서란 분양을 하는 시행사가 수요가 얼마 정도가 될지 미리 판단하기 위하여 수집하는 자료라고 볼 수 있는 데요.
시행사에 얼마만큼의 고객이 있으니 그에 맞는 물량을 배정해달라고 하는 뜻이기도 합니다.
다음으로 계약금을 입금하게 되는데요. 이 또한 현장마다 차이가 있습니다. 일부를 먼저 입금하는 곳도 있으며 계약 당일 입금을 하는 곳도 있으니 이는 현장마다 먼저 점검하여 자금을 미리 준비해놓으면 됩니다.
계약서를 작성할 때에는 사업자 등록증이 필요한데요. 일반 과세 사업등록을 신청하여 사업자 사본을 제출하면 됩니다.
지식산업센터의 경우 중도금은 무이자가 대부분인데요. 계약금 10%를 제외하고 보통 4-50% 진행되는데, 4-5회 10%씩 진행하게 됩니다.
이 때 중도금 일정에 맞춰 건물분 부가세를 신탁계좌에 입금하고 환급신청을 해서 환급받게 됩니다. 현장에 따라 부가세까지도 대출되는 현장이 있으니 꼼꼼하게 체크해보시면 됩니다.
부가세 환급신청은 시행사로부터 전자세금계산서가 발급되면 건물분에 부과된 부가세는 100% 환급이 가능합니다. 이때 조기 환급신청도 가능하고 확정신고 후에 환급받으셔도 됩니다.
계약금과 중도금 모두 동일합니다.
잔금은 보통 잔금 예정일로부터 한 달 전후로 알아보게 되는데 잔금대출의 경우 정부 지원의 정책자금을 받을 수도 있고 일반 시중은행에서도 받을 수 있습니다.
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등기 부분에서는 셀프로 등기를 하시는 분들도 계시지만 보통 법무사에게 일임해서 진행하시는 것을 권해드립니다. 취득세 외 소유권 이전에 필요한 비용을 법무사에게 입금하고 법무사는 등기업무를 진행하게 됩니다.
이후 단계에는 선수 관리비를 예치하고 사전 점검을 진행합니다. 사실 아파트나 오피스텔 같은 경우 사전점검을 입주기간 한 달전에 진행에서 하자 보수를 신청, 보수공사를 받게 됩니다.
지식산업센터의 경우 최초 상태가 벽과 천장, 그 외 냉난방기구 전열기 작동 유,무만 체크하므로 별도의 하자 보수 기간을 정해놓진 않습니다.(이것도 현장마다 차이가 있으니 담당자에게 문의 하시는 게 제일 좋습니다.)
그 다음 임차인을 구하게 되죠. 여러 방법 중 주인이 직접 구하는 경우가 있는데 수수료를 아끼려다 공실을 오래 가져가실 수 있는 주의점이 있는 걸 염두해두시기바랍니다.
부동산에 의뢰하는 것이 제일 좋은 방법이지만 한 곳의 부동산에만 물건을 내놓긴 보다는 주변 부동산 모든 곳에 물건을 내놓기를 추천드립니다.
